Après plusieurs années de fortes hausses, l’indice des loyers commerciaux s’est replié : au premier trimestre 2026, il atteint 135,26, soit une baisse annuelle de 0,45 %. Pour les bailleurs, ce mouvement peut modifier le montant d’une révision et les prévisions de revenus. Encore faut-il appliquer le bon trimestre de référence et relire la clause du bail commercial.
L’article en bref
Le recul récent de l’ILC marque un changement de rythme après les hausses observées en 2022 et 2023. Comprendre la période de référence et la clause d’indexation aide à anticiper ses effets sur le loyer.
- Valeur récente : l’ILC atteint 135,26 au premier trimestre 2026.
- Tendance : la variation annuelle est négative depuis le troisième trimestre 2025.
- Calcul : comparez toujours des indices du même trimestre annuel.
- Vigilance : vérifiez la clause, le plafonnement et les échéances du bail.
Les chiffres donnent un repère, mais le contrat détermine les modalités concrètes de révision.
Indice des loyers commerciaux 2025-2026 : les valeurs à retenir
Publié par l’Insee, l’indice des loyers commerciaux (ILC) sert notamment à réviser les loyers de nombreux baux portant sur des activités commerciales ou artisanales. Au premier trimestre 2026, il s’établit à 135,26, contre 135,87 un an plus tôt : sa variation annuelle atteint − 0,45 %.
Cette évolution prolonge le ralentissement amorcé en 2024. Après des progressions annuelles supérieures à 5 % en 2022 et 2023, les hausses se sont progressivement réduites, avant de laisser place à des variations légèrement négatives à partir du troisième trimestre 2025.
| Période | Valeur de l’ILC | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 135,87 | + 0,96 % |
| 2e trimestre 2025 | 136,81 | + 0,07 % |
| 3e trimestre 2025 | 137,09 | − 0,45 % |
| 4e trimestre 2025 | 134,62 | − 0,50 % |
| 1er trimestre 2026 | 135,26 | − 0,45 % |
La valeur trimestrielle et la variation sur un an ne racontent pas la même chose : entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2026, l’indice remonte de 134,62 à 135,26, alors que sa comparaison avec le premier trimestre 2025 reste négative. Pour une indexation annuelle, c’est généralement la comparaison prévue au bail qui compte, pas le simple écart entre deux trimestres consécutifs.
Évolution de l’ILC : le ralentissement après les fortes hausses
La trajectoire de l’ILC reflète le contexte d’inflation et de coûts de construction. La variation annuelle a culminé à 6,69 % au premier trimestre 2023, puis s’est modérée trimestre après trimestre : elle était encore de 2,01 % au dernier trimestre 2024, puis de 0,96 % au premier trimestre 2025.
La méthode de calcul a également évolué. Depuis le quatrième trimestre 2021, l’indice repose sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pondérée à 75 %, et sur celle du coût de la construction, pondérée à 25 % ; le chiffre d’affaires du commerce de détail n’entre plus dans la formule. Ce changement contribue à mieux cadrer l’indice, sans empêcher les variations à la hausse comme à la baisse.
Pour les bailleurs, ce retournement invite à actualiser les prévisions plutôt qu’à prolonger mécaniquement les tendances passées. Un loyer indexé sur l’ILC peut progresser moins vite, rester proche de son niveau antérieur ou, selon la clause et la période retenue, diminuer.
Révision des loyers commerciaux : mesurer l’impact sur les bailleurs
Une variation négative peut peser sur les recettes locatives lorsque le contrat prévoit une indexation qui suit l’ILC. À titre d’exemple, pour un loyer mensuel de 3 500 € révisé à partir des indices du premier trimestre, le calcul donne : 3 500 × (135,26 ÷ 135,87) = 3 484,29 €. L’écart représente environ 15,71 € par mois, soit près de 188,50 € sur douze mois.
Ce résultat illustre un calcul, et non une règle applicable à tous les contrats. Le trimestre de référence, la date de révision, la rédaction de la clause et les dispositions légales applicables doivent être vérifiés avant toute modification du loyer. Pour un bailleur, une baisse unitaire modeste peut aussi compter lorsqu’elle s’ajoute à des charges, des travaux ou une vacance locative.
La révision triennale et l’indexation périodique prévue par une clause ne se confondent pas toujours : leurs conditions et leur mise en œuvre dépendent du bail et du cadre juridique applicable. En cas de désaccord ou de clause difficile à interpréter, un notaire ou un professionnel du droit immobilier pourra examiner le dossier.
Calcul du loyer commercial : appliquer le bon trimestre
Pour une indexation annuelle, la formule usuelle consiste à multiplier le loyer actuel par le nouvel indice, puis à diviser le résultat par l’indice de référence prévu au contrat. Il faut comparer des indices correspondant au même trimestre lorsque la clause retient une comparaison annuelle.
Nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel indice ÷ indice de référence)
Dans l’exemple précédent, le calcul utilise l’ILC du premier trimestre 2026 et celui du premier trimestre 2025. Prendre à la place l’indice du quatrième trimestre 2025 modifierait le résultat et ne respecterait pas nécessairement la période définie dans le bail.
Avant d’adresser une notification de révision, le bailleur peut suivre ces étapes :
- Relire la clause d’indexation pour repérer l’indice choisi, la périodicité et le trimestre de référence.
- Retrouver les valeurs officielles correspondant exactement aux périodes prévues au contrat.
- Effectuer le calcul en conservant les chiffres non arrondis jusqu’au résultat final.
- Vérifier le cadre applicable, notamment les éventuelles limites contractuelles ou légales.
- Conserver les justificatifs du calcul et de la notification adressée au locataire.
Cette vérification évite qu’une erreur de trimestre se transforme en écart durable sur le loyer. Les séries et informations méthodologiques sont consultables auprès de l’Insee.
Indexation des baux commerciaux et plafonnement des loyers
L’indexation des baux commerciaux dépend de la clause inscrite au contrat et de l’indice correspondant à l’activité et à l’usage des locaux. L’ILC concerne les activités commerciales et artisanales visées par les textes ; d’autres activités tertiaires peuvent relever d’un indice distinct. Il est donc prudent de ne pas choisir un indice uniquement parce qu’il produit une variation plus favorable.
La notion de plafonnement des loyers mérite une lecture attentive : elle peut renvoyer à des mécanismes différents selon qu’il s’agit d’une révision, d’un renouvellement, d’une règle temporaire ou d’une limite prévue au bail. Elle ne signifie pas, à elle seule, que toute baisse de l’indice sera neutralisée ni que toute hausse sera automatiquement limitée.
Dans un contexte d’inflation et de loyers commerciaux moins dynamiques, la négociation d’un nouveau bail gagne à préciser clairement l’indice, le trimestre retenu, la périodicité et les modalités de calcul. Pour une décision engageante ou une clause ambiguë, faites vérifier le contrat par un professionnel qualifié.
Questions fréquentes sur l’ILC 2025-2026
Quel est l’indice des loyers commerciaux au premier trimestre 2026 ?
L’ILC atteint 135,26 au premier trimestre 2026. Il recule de 0,45 % sur un an par rapport au premier trimestre 2025, où il s’établissait à 135,87.
Une baisse de l’ILC peut-elle réduire un loyer commercial ?
Cela peut être le cas si la clause et les règles applicables conduisent à répercuter la variation négative. Le contrat doit être vérifié avant de modifier le montant appelé.
Quel trimestre faut-il retenir pour le calcul du loyer commercial ?
Il faut appliquer le trimestre de référence prévu dans le bail et, pour une comparaison annuelle, confronter les indices du même trimestre à un an d’intervalle.
Quand l’indice du deuxième trimestre 2026 sera-t-il publié ?
Selon le calendrier communiqué, sa publication est attendue vers la fin septembre 2026. La date de parution de l’indice ne remplace pas les modalités de révision fixées par le bail.
Je suis Camille Fontaine, rédactrice maison et art de vivre. De la déco au jardin, des travaux à l’immobilier, j’aime décortiquer chaque projet pour en tirer des conseils clairs et actionnables — avec un faible avoué pour la lumière et le verre (miroirs, verrières, crédences). Je partage ici des guides concrets pour embellir, aménager, rénover et valoriser son logement, du choix des matériaux jusqu’au budget.
